พูดง่ายๆ ก็คือ การเติบโตอย่างหวือหวาในช่วงปี 2540 "มันไม่มีพื้นฐานรองรับ" และเติบโตภายใต้ความเปราะบางทางเศรษฐกิจ แต่การเติบโตอย่างต่อเนื่องหลังจากนั้น มาจนถึงปัจจุบัน "มันมีพื้นฐานรองรับ" จากอุปสงค์ที่แท้จริงเป็นส่วนใหญ่ ถึงแม้ว่าบางพื้นที่ อาจจะดูเหมือนว่ามี over supply หรืออุปทานส่วนเกิน แต่คำว่า "over supply" ก็เป็นกรอบของการคิด และยังมีข้อจำกัดอยู่ เราจะรู้ได้อย่างไรว่า ใครจะตัดสินใจซื้อ ที่ไหน เมื่อไหร่ และอย่างไร? เพราะข้อมูลที่เราได้ มันเป็นมุมมองจากอุปทาน สู่อุปสงค์ การวิเคราะห์ของนักวิชาการทั่วไป ก็เป็นเรื่องที่ดี และเตือนไม่ให้ประมาท แต่ก็มองจากอุปทาน ไปสู่อุปสงค์เช่นเดียวกัน แต่อุปสงค์นี้ ก็เป็นเรื่องที่ไม่แน่นอน เช่นเดียวกับอุปทาน เหนือสิ่งอื่นใด มันมีความแตกต่างกันระหว่าง มุมมองจาก... "การเรียนรู้ และการคิด ไปสู่การคาดการณ์" ของนักวิชาการ กับมุมมองจาก... "การเรียนรู้ การคิด และลงมือทำ ไปสู่กระบวน การเรียนรู้ที่แท้จริง" ของผู้ประกอบการ โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่ประสบความสำเร็จ ว่าคุณจะให้น้ำหนัก และเชื่อถือใคร
ดูจากภาพแล้ว ถ้าเราพิจารณากันดีๆ จะพบว่าฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ เกิดขึ้นในช่วงปี 2539 - 2541 แล้วกลับมาสู่ภาวะปกติตั้งแต่ปี 2542 เป็นต้นมา และได้เติบโตตามพื้นฐานของเศรษฐกิจที่แท้จริงมาจนถึงปัจจุบัน กล่าวคือ ฟองสบู่ภาคอสังหาริมทรัพย์ มันเกิดขึ้นเมื่อช่วงปี 2540 ไม่ใช่ช่วงปี 2555 หรือปี 2556 ปัจจัยพื้นฐานมันแตกต่างกัน จากข้อมูลในการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่เราทราบกันดีในวงการอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงปี 2540 - 2542 ระยะในการปล่อยขายเฉลี่ย อยู่ที่ 4.2 - 6.1 ปี ขณะที่ในช่วงปี 2547 - 2552 ระยะเวลาในการปล่อยขายอยู่ที่ 1.2 - 1.9 ปี และเมื่อเปรียบเทียบกับบริษัทที่ผมลงทุน ในปี 2555 ระยะเวลาในการปล่อยขายอยู่ที่ประมาณ 1.74 ปี และในปัจจุบันปี 2556 คาดว่าระยะเวลาในการปล่อยขายจะอยู่ที่ 1.20 ปี สะท้อนให้เห็นว่า ระยะเวลาในการปล่อยขาย เทียบเท่าค่าเฉลี่ยในอุตสาหกรรม ในช่วงปี 2547-2552และยังเป็นอุปสงค์ที่แท้จริงเป็นส่วนใหญ่ ถึงแม้ว่า อัตราการเติบโตและยอดขายของบริษัท จะสูงขึ้นก็ตาม
นอกจากนี้ ภาพรวมของเศรษฐกิจไทยในช่วงปี 2540 ยังค่อนข้างจะมีความเปราะบางอยู่ ประกอบกับการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ของผู้ประกอบการ และผู้ลงทุนในช่วงนั้น มีการเก็งกำไรเป็นจำนวนมาก และส่วนใหญ่ไม่ได้ลงทุนตามปัจจัยพื้นฐาน เพราะจากข้อมูล อัตราการก่อสร้างคอนโดมิเนี่ยม ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่อยู่บริเวณชานเมืองและนอกเส้นทางระบบขนส่งมวลชน ในช่วงปี 2536-2544 มีสัดส่วนถึง 40% แต่หลังจากปี 2544 เป็นต้นมา สัดส่วนนี้ลดลงเหลือ 20% เนื่องจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หันมาให้ความสำคัญกับทำเลและลงทุนตามปัจจัยพื้นฐานมากขึ้น โดยการปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ และพัฒนาคอนโดมิเนี่ยมตามแนวเส้นทางเดินรถไฟฟ้า ส่วนต่อขยายระบบขนส่งมวลชน รถไฟฟ้า MRT และพื้นที่ใกล้เคียงเป็นหลัก เมื่อเราชั่งน้ำหนัก และเลือก "การเรียนรู้ การคิด และลงมือทำ ไปสู่การเรียนรู้ที่แท้จริง" ต่อยอดกลับไปที่ "การเรียนรู้ และคิด ไปสู่การคาดการณ์" จะได้แนวโน้มการเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อย่างมีนัยสำคัญ ดังนี้
จากฐานที่ต่ำ ของการเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2554 ทำให้ภาพรวม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย มีตัวเลขการเติบโตที่สูงในช่วงปี 2555 - 2556 แต่เมื่อเทียบกับช่วงปี 2552 - 2553 แล้วจะพบว่า มีอัตราการเติบโตที่ใกล้เคียงกัน แสดงให้เห็นว่า โดยภาพรวมแล้ว มีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่องตามปกติ ภาพของเศรษฐกิจไทยในปัจจุบัน มีความแตกต่างจากในอดีต อย่างชัดเจน ในอดีตนั้น มีอัตราดอกเบี้ยที่สูง เงินบาทอ่อนค่า มีการเก็งกำไรและไม่ได้ลงทุนตามปัจจัยพื้นฐาน เศรษฐกิจไทย และ GDP ในช่วงนั้น เติบโตภายใต้ความเปราะบาง รายได้ประชาชาติส่วนใหญ่ มีการกระจุกตัว โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล แตกต่างกับในปัจจุบัน ที่มีการกระจายรายได้ไปสู่ต่างจังหวัดมากขึ้นเรื่อยๆ จากนโยบายค่าแรงขั้นต่ำ 300 บาท รายได้ปริญญาตรี 15,000 บาท ต่อเดือน
การลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน ระบบคมนาคม การขนส่งมวลชน รถไฟรางคู่ และรถไฟความเร็วสูง ที่จะมีการเชื่อมต่อประเทศไทยสู่ AEC จะทำให้เศรษฐกิจ และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย เติบโตอย่างมีเสถียรภาพมากขึ้น นอกจากนี้ อัตราค่าเช่า และราคาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยในปัจจุบัน ยังมีราคาที่ถูกกว่า เมื่อเทียบกับประเทศเพื่อนบ้าน อย่างเช่น ฮ่องกง สิงคโปร์ และมาเลเซีย ประกอบกับจะมีการเปิดเสรีอาเซี่ยน หรือ AEC ในปี 2558 ที่จะส่งผลให้ภาคการลงทุน และการท่องเที่ยว มีการเติบโตที่สูงขึ้น ทั้งหมดที่กล่าวมานี้ จะทำให้มีความต้องการและกำลังซื้อในภาคอสังหาริมทรัพย์มากขึ้นเช่นเดียวกัน โดยจากการวิเคราะห์แนวโน้มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของผม คาดว่า "ค่าเฉลี่ย" จำนวนที่อยู่อาศัยที่จะขอจดทะเบียนในปี 2013-2020 จะอยู่ที่ระดับ 97,625 ยูนิต ในปีนี้ , 108,022 ยูนิต ในปี 2014, 119,527 ยูนิต ในปี 2015, 132,258 ยูนิต ในปี 2016, และ ในปี 2020 จะมีตัวเลขการขอจดทะเบียนเพิ่มขึ้นที่ระดับ 198,260 ยูนิต ตามลำดับ ย้ำนะครับว่า เป็นค่าเฉลี่ย ตัวเลขมันอาจจะมากกว่าหรือน้อยกว่าของผมในช่วง 1-5 ปี หรือ 1-2 ปีแรกก็ได้ มันเป็นค่าเฉลี่ยระยะ 5-10 ปี ที่คิดลดแล้ว จากการประยุกต์ใช้ ในการวิเคราะห์การลงทุนในบริษัทอสังหาริทรัพย์ล่าสุดของผม ที่ถือว่าประสบความสำเร็จในระดับหนึ่ง
เพราะฉะนั้น นับตั้งแต่ปี 2013 นี้ ไปจนถึงปี 2020 ผมคิดว่า จะเป็นแนวโน้มการเติบโตของธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งแตกต่างจากในอดีตอย่างชัดเจน และจะเติบโต อย่างค่อยเป็นค่อยไป โดย "มีปัจจัยพื้นฐานรองรับ" จากเศรษฐกิจไทยที่มีแนวโน้มการเติบโตอย่างมีเสถียรภาพมากขึ้น อย่างที่ผมเรียนไว้ข้างต้น เมื่อภาพรวมของเศรษฐกิจไทยจากนี้ไป มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง คาดว่าในช่วงปี 2015 หรือภายในปี 2020 เราจะเห็นเศรษฐกิจไทยเติบโตที่ตัวเลขระดับ 7-10% อย่างมีนัยสำคัญ อย่างไรก็ตาม วิกฤตฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ผู้ประกอบการก็ได้รับบทเรียนมาแล้วในช่วงปี 2540 ประกอบกับปัจจุบันมีการ "ลงทุนตามปัจจัยพื้นฐาน ความต้องการของลูกค้า และทำเล" ถ้าจะเกิดอีกครั้ง คงจะอีกนาน สุดท้ายแล้ว จากความรู้และประสบการณ์ของผู้ประกอบการ และหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ก็จะสามารถแก้ปัญหาได้ไม่น่ายาก
แต่ที่น่าเป็นห่วง ในขณะนี้และในอนาคต น่าจะเป็นหนี้สินภาคครัวเรือนในกลุ่มเช่าซื้อมากกว่า ซึ่งปัจจุบันมีอัตราการเติบโตที่ค่อนข้างสูงและมีอัตราการปล่อยสินเชื่อ ที่เข้าถึงได้ง่ายกว่าในภาคอสังหาริมทรัพย์ ถึงแม้ว่าสัดส่วนของยอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยต่อ GDP มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจาก 19.9% ในปี 2555 เป็น 21-22% ในอีก 1-2 ปีข้างหน้า ถ้าจะได้รับผลกระทบ น่าจะได้รับผลกระทบน้อยกว่า ในส่วนของสินเชื่อรถยนต์ และสินเชื่อส่วนบุคคล เพราะการเข้าถึงสินเชื่อ เป็นไปได้ยากกว่า ประกอบกับทางธนาคารพาณิชย์หลายๆ ธนาคารมีความรัดกุมในการปล่อยสินเชื่ออยู่แล้ว
นอกจากนี้ความเสี่ยงของตัวสินทรัพย์ในกลุ่มที่อยู่อาศัย อยู่ในระดับที่ต่ำกว่า สินเชื่อรถยนต์ และสินเชื่อส่วนบุคคล ผมคิดว่า วิกฤตเศรษฐกิจไทยครั้งต่อไปที่เราต้องจับตา และอาจจะประสพพบเจอ น่าจะเป็น "วิกฤตหนี้สินครัวเรือน" หรือเราอาจจะเรียกมันว่า "วิกฤตซับไพรม์"ในประเทศไทย ซึ่งมันเกิดขึ้นแล้วในอเมริกา ในช่วงปี 2008 แต่มันยังไม่เกิดกับประเทศที่เศรษฐกิจกำลังเติบโตอย่างประเทศไทย! ขอให้ท่านผู้อ่าน โชคดีทุกๆ คนครับ.
ติดตาม สนทนา หรือแชร์มุมมองเกี่ยวกับเศรษฐกิจและการลงทุนกับเรา ได้ที่ https://www.facebook.com/TCBI.VI
